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Photovoltaik WEG 2026: Solaranlage im Mehrfamilienhaus

Von Redaktion Solaranlage-Tipps Veröffentlicht: · Zuletzt geprüft am 13 Min. Lesezeit

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Photovoltaik WEG 2026: Solaranlage im Mehrfamilienhaus
Foto: Lena Netkach / Pexels

Auf einen Blick

  • Zustimmung: Für eine PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach reicht seit der WEG-Reform 2020 ein Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Einen Anspruch auf Gestattung, auch gegen die Mehrheit, hast du nur beim Balkonkraftwerk (§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG).
  • Eine gemeinschaftliche Dach-PV-Anlage braucht einen Beschluss mit einfacher Mehrheit; Kosten und Erträge werden im Beschluss geregelt.
  • Balkonkraftwerke gelten in der WEG als privilegierte Maßnahme und sind seit 2024 deutlich einfacher durchzusetzen - auch gegen den Willen einzelner Eigentümer.
  • Das Mieterstrom-Modell ermöglicht Mieterversorgung aus der Gemeinschaftsanlage und bringt steuerliche Vorteile.
  • Wer gut vorbereitet in die Eigentümerversammlung geht, kann PV-Projekte in der WEG erfolgreich beschließen - auch wenn einzelne Mitglieder blockieren.
Solaranlage auf Mehrfamilienhaus - PV in der WEG 2026
Foto: Pixabay / Pexels
Photovoltaikanlage auf einem Hausdach
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PV-Anlage in der Eigentümergemeinschaft: Welche Zustimmung brauchst du?

Eine PV-Anlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses braucht keine Einstimmigkeit mehr: Es genügt ein Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Einen gesetzlichen Anspruch, den du notfalls vor Gericht durchsetzt, gibt es aber nur für das Balkonkraftwerk, nicht für die Dachanlage.

VorhabenWas du brauchstRechtsgrundlageWer zahlt
Gemeinschaftliche Dach-PVBeschluss mit Mehrheit der abgegebenen Stimmen§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEGAlle nach Miteigentumsanteilen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Anteile zustimmen oder sich die Anlage in angemessener Zeit amortisiert. Sonst nur, wer zugestimmt hat (§ 21 Abs. 2 und 3 WEG).
Eigene PV-Anlage eines Eigentümers auf dem GemeinschaftsdachGestattung per Mehrheitsbeschluss oder Einverständnis aller beeinträchtigten Eigentümer§ 20 Abs. 1 und 3 WEGDer Eigentümer selbst, ihm gehören auch die Erträge (§ 21 Abs. 1 WEG)
Balkonkraftwerk (Steckersolargerät)Anspruch auf Gestattung, die Gemeinschaft beschließt nur über das Wie§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEGDer Eigentümer selbst (§ 21 Abs. 1 WEG)

Für alle Varianten gilt eine Grenze: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch verlangt werden (§ 20 Abs. 4 WEG). Lehnt die Versammlung ein Balkonkraftwerk ab, kannst du eine Beschlussersetzungsklage erheben (§ 44 Abs. 1 WEG).

WEG-Reform 2020: Was hat sich für Solaranlagen geändert?

Mit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Dezember 2020 hat der Gesetzgeber bauliche Veränderungen deutlich erleichtert: Sie können mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Zusätzlich gibt es privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG, die jeder Eigentümer verlangen kann, auch gegen die Mehrheit. Die Dach-PV-Anlage gehört nicht dazu, das Balkonkraftwerk schon, seit Oktober 2024.

Vor 2020 war die Rechtslage deutlich schlechter. Eine Solaranlage am oder auf dem Gemeinschaftseigentum (also dem Dach) erforderte Einstimmigkeit oder zumindest eine qualifizierte Mehrheit. Einzelne Verweigerer konnten Projekte jahrelang blockieren. Das ist heute Geschichte.

Was sind privilegierte Maßnahmen?

§ 20 Abs. 2 WEG nennt fünf Kategorien angemessener baulicher Veränderungen, die jeder Wohnungseigentümer verlangen kann:

  • Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen
  • Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
  • Einbruchsschutz
  • Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
  • Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke, seit Oktober 2024)

Für alle fünf gilt: Die Gemeinschaft kann die Maßnahme nicht grundsätzlich verweigern, beschließt aber über die Durchführung, also wie und durch wen umgesetzt wird. Die Kosten trägt der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt, ihm gehören auch die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG).

Einfache Mehrheit statt Einstimmigkeit

Die wichtigste praktische Konsequenz der Reform: Für Beschlüsse über bauliche Veränderungen - zu denen auch die Installation einer PV-Anlage zählt - genügt seit 2020 die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wer nicht erscheint oder sich enthält, zählt nicht als Gegenstimme. Das erleichtert Beschlussfassungen erheblich. Für eine detaillierte Übersicht aller gesetzlichen Rahmenbedingungen lohnt sich außerdem ein Blick auf unseren Artikel zum Solarpaket 2026.

Gemeinschaftliche Dach-PV-Anlage: So läuft der Beschluss ab

Das rechtlich Mögliche und das praktisch Machbare sind in der WEG leider nicht immer dasselbe. Wer eine gemeinschaftliche PV-Anlage auf dem Mehrfamilienhaus umsetzen möchte, braucht neben juristischem Grundwissen vor allem eine gute Vorbereitung. Der folgende Schritt-für-Schritt-Ablauf zeigt, wie ein Beschluss realistisch funktioniert.

Schritt 1 - Vorbereitung und Wirtschaftlichkeitsrechnung

Bevor ein Antrag auf die Tagesordnung kommt, solltest du eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegen. Wie groß kann die Anlage auf dem Dach maximal werden? Wie hoch ist der Eigenverbrauchsanteil? Welche Einspeisevergütung ist realistisch (Stand 2026: rund 8,0 Cent/kWh für Anlagen bis 10 kWp)? Hole mindestens drei Angebote ein und lasse eine grobe Ertragsabschätzung durch einen zertifizierten Energieberater erstellen. Ein Solaranlagen-Beratungsgespräch kann hier helfen, die richtigen Fragen zu stellen.

Schritt 2 - Antrag auf Tagesordnung

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein Tagesordnungspunkt in die nächste Eigentümerversammlung aufgenommen wird (§ 23 Abs. 2 WEG). Der Antrag muss schriftlich an den Verwalter gerichtet werden und den geplanten Beschlusstext enthalten. Formuliere konkret: Anlagengröße, Aufstellungsort, Kostenrahmen, vorgesehene Finanzierung und vorgeschlagene Kostenverteilung.

Schritt 3 - Eigentümerversammlung und Abstimmung

In der Versammlung wird der Beschlussantrag vorgestellt und diskutiert. Für die Kostenverteilung gibt es grundsätzlich zwei Modelle: die anteilige Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA) oder eine freiwillige Beteiligung mit entsprechendem Ertragsanteil. Letzteres ist bei heterogener Interessenlage häufig praktikabler. Wichtig: Der Beschluss muss alle wesentlichen Punkte regeln - wer finanziert, wer die Anlage betreibt, wer die Einspeisevergütung erhält und wie spätere Betriebskosten aufgeteilt werden.

Schritt 4 - Beauftragung und Installation

Nach positivem Beschluss kann ein Installationsunternehmen beauftragt werden. Achte auf die Genehmigungspflichten: In den meisten Bundesländern gilt bei Dach-PV keine Baugenehmigungspflicht, aber eine Anzeigepflicht beim Netzbetreiber und eine Registrierung im Marktstammdatenregister. Prüfe auch, ob eine Photovoltaik-Versicherung über die Gemeinschaft oder individuell abzuschließen ist.

Schritt 5 - Steuerliche Behandlung klären

Eine gemeinschaftliche PV-Anlage gilt steuerrechtlich als Unternehmen der GbR. Nach § 3 Nr. 72 EStG sind Einnahmen aus PV-Anlagen auf, an oder in Gebäuden von der Einkommensteuer befreit, wenn die Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister höchstens 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit und insgesamt höchstens 100 kWp pro Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft beträgt. Die 100-kWp-Grenze gilt für die Eigentümer-GbR als Ganzes und ist eine Freigrenze: Wird sie überschritten, entfällt die Befreiung komplett. Die einheitliche 30-kWp-Grenze gilt für Anlagen, die ab 2025 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden. Für ältere Anlagen auf Mehrfamilienhäusern gilt seit 2022 eine Grenze von 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Lies dazu unseren Artikel zur steuerlichen Behandlung von Photovoltaikanlagen und beachte die Umsatzsteuer-Optionslage der Gemeinschaft.

Für die Finanzierung über KfW-Kredit oder zinsgünstige Länderprogramme bieten sich besonders der KfW 270 (Erneuerbare Energien) und regionale Förderprogramme an. Die Gemeinschaft kann als antragstellende Körperschaft auftreten.

Balkonkraftwerk in der WEG: Rechte, Grenzen, Montageregeln

Für viele Wohnungseigentümer ist ein Balkonkraftwerk der einfachste Einstieg in die Solarenergie. Kein Dachanschluss, keine großen Investitionen, kein komplexer Beschluss - einfach einstecken und Strom erzeugen. Doch auch hier stellt sich die Frage: Darf ich das in der WEG einfach so?

Balkonkraftwerk als privilegierte Maßnahme

Seit Oktober 2024 steht das Balkonkraftwerk, im Gesetz „Steckersolargerät“, ausdrücklich in § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG und ist damit eine privilegierte Maßnahme. Das bedeutet: Du hast als Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung durch die Gemeinschaft - die Gemeinschaft kann Nein sagen zur konkreten Ausgestaltung (Montageort, Optik), aber nicht zum Balkonkraftwerk an sich.

In der Praxis heißt das: Wenn du ein Balkonkraftwerk an deinem Balkongeländer montieren möchtest und die Gemeinschaft die Zustimmung ohne sachlichen Grund verweigert, kannst du diese gerichtlich durchsetzen. Mehr dazu, ob sich ein Balkonkraftwerk ohne Speicher überhaupt lohnt, erklärt unser Artikel Balkonkraftwerk ohne Speicher.

Montage am Balkongeländer: Was ist erlaubt?

Das Balkongeländer gehört zum Gemeinschaftseigentum - auch wenn es an deiner Wohnung hängt. Deshalb brauchst du für eine dauerhafte Montage grundsätzlich die Zustimmung der Gemeinschaft. Für eine nicht dauerhaft eingreifende Befestigung (z. B. Klemmbügel ohne Bohren) ist die Rechtslage weniger klar - viele Juristen sehen das als nicht genehmigungspflichtig an, solange keine Substanzveränderung stattfindet.

Verwende unseren Balkonkraftwerk-Rechner, um vorab zu kalkulieren, ob sich die Investition für deine Situation lohnt. Mit einem Jahresertrag von 300-500 kWh amortisiert sich ein 600-Watt-Gerät (Preisspanne Stand 2026: rund 400-700 Euro) bei einem Strompreis von 0,30 Euro/kWh in drei bis sechs Jahren.

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Mieterstrom-Modell im Mehrfamilienhaus

Das Mieterstrom-Modell ist die anspruchsvollste, aber auch ertragreichste Variante der PV-Nutzung im Mehrfamilienhaus. Dabei wird der auf dem Dach erzeugte Strom direkt an die Mieter im Gebäude verkauft - zu einem Preis, der unter dem örtlichen Grundversorgungstarif liegt. Der Vermieter oder die WEG-Gemeinschaft agiert dabei als Stromlieferant.

Rechtsgrundlage für Mieterstromverträge ist § 42a EnWG. Der Mieterstromvertrag darf nicht Teil des Mietvertrags sein und muss die Vollversorgung mit Strom vorsehen, also auch Netzstrom, wenn die Anlage nichts liefert. Eine ausführliche Erklärung aller Varianten und steuerlichen Aspekte findest du in unserem Beitrag zur PV im Mehrfamilienhaus und Mieterstrom.

Abrechnung des PV-Stroms in der WEG: gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Einfacher als Mieterstrom ist seit dem Solarpaket I (2024) die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG. Der Betreiber der Anlage, etwa die WEG oder eine Eigentümer-GbR, schließt mit jeder teilnehmenden Partei einen Gebäudestromnutzungsvertrag. Darin steht ein Aufteilungsschlüssel und ob und wie viel Cent pro kWh die Partei zahlt. Der Bezug wird viertelstündlich gemessen, der Solarstrom je 15 Minuten rechnerisch verteilt. Fehlt eine Vereinbarung, wird zu gleichen Teilen aufgeteilt. Den Reststrom kauft jede Partei weiter bei einem Lieferanten ihrer Wahl, der Betreiber muss keine Vollversorgung übernehmen. Details und Rechenbeispiele stehen im Ratgeber Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung.

Vergleich: Welche PV-Variante passt zu deiner WEG?

Variante Voraussetzung Typischer Ertrag Aufwand Rechtliche Grundlage
Gemeinschaftliche Dach-PV Beschluss (einfache Mehrheit), geeignetes Dach, Netzbetreiber-Anmeldung 500-1.200 kWh/kWp/Jahr Hoch (Planung, Finanzierung, Betrieb) § 20 Abs. 1, § 21 WEG, EEG
Einzelwohnung - Balkonkraftwerk Zustimmung der Gemeinschaft (privilegiert), Steckdosenanschluss 300-500 kWh/Jahr (600 Wp) Gering (Plug-and-Play) § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG, VDE-Norm
Mieterstrom-Modell Dach-PV, Stromliefervertrag mit Mietern, Messkonzept Bis zu 30 % Eigenverbrauch im Haus Sehr hoch (steuerlich, regulatorisch) § 42a EnWG, EEG-Mieterstromzuschlag
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) Dach-PV, alle Parteien im selben Gebäude, Messkonzept Abhängig von Anlagengröße und Verbrauch Mittel bis hoch § 42b EnWG (seit Solarpaket I, 2024)

Häufige Konflikte in der WEG und wie man sie löst

Selbst mit klaren Rechten läuft es in Eigentümergemeinschaften selten reibungslos. Die folgenden Konfliktmuster begegnen uns in der Praxis am häufigsten:

Problem: Einzelne Eigentümer blockieren jeden Vorschlag

Das Wichtigste: Seit 2020 reicht kein einzelner Eigentümer mehr aus, um eine gemeinschaftliche PV-Anlage zu verhindern, denn es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Beim Balkonkraftwerk hast du sogar einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Verweigert die Versammlung den Beschluss, kann das Gericht ihn auf deine Klage hin fassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 WEG). Für die Dach-PV gibt es diesen Anspruch nicht, dort musst du eine Mehrheit überzeugen.

Problem: Kostenverteilung führt zu Streit

Bei einer gemeinschaftlichen Anlage müssen Kosten und Erträge fair aufgeteilt werden. Bewährt hat sich ein Modell, bei dem nur die tatsächlich beteiligten Eigentümer finanzieren und auch die Erträge erhalten - während die nicht beteiligten Eigentümer weder Kosten noch Gewinne haben. Dieses "Opting-out"-Modell ist rechtlich möglich, muss aber klar im Beschluss festgehalten werden.

Problem: Ein Eigentümer zieht aus und will seinen Anteil zurück

PV-Anlagen auf dem Gemeinschaftsdach sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Ein ausscheidender Eigentümer hat grundsätzlich keinen Rückbauanspruch, wenn die Anlage ordnungsgemäß beschlossen wurde. Die Frage des Wertausgleichs beim Verkauf der Eigentumswohnung sollte im Beschluss oder einer Sondervereinbarung geregelt werden. Für alle weiteren Fragen zur Finanzierung bietet sich unser Überblick zur PV-Finanzierung an. Wer sich noch nicht sicher ist, welche Solaranlage zur eigenen Situation passt, findet auf dieser Beratungsseite kompetente Unterstützung.

Förderung für die WEG 2026: wo ihr nachschauen solltet

Für die gemeinschaftliche Anlage gelten dieselben bundesweiten Bausteine wie beim Einfamilienhaus: 0 % Umsatzsteuer auf die Anlage und der zinsgünstige KfW-Kredit 270 für die Finanzierung über die Eigentümergemeinschaft. Zusätzliche Landes- oder Kommunalzuschüsse hängen vom Standort des Gebäudes ab – prüft sie vor dem WEG-Beschluss im Förder-Finder, damit ihr die Frist (Antrag stets vor Auftragsvergabe) nicht verpasst.

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Häufige Fragen

Braucht eine PV-Anlage auf dem Mehrfamilienhaus die Zustimmung aller Eigentümer?

Nein. Seit der WEG-Reform 2020 genügt für eine PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach ein Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Wer nicht abstimmt, zählt nicht mit. Unzulässig bleibt nur eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage (§ 20 Abs. 4 WEG).

Kann ich als einzelner Eigentümer eine PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach verlangen?

Nicht per Gesetz. Die Dachanlage gehört nicht zu den privilegierten Maßnahmen in § 20 Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft kann sie dir aber per Mehrheitsbeschluss gestatten, oder alle beeinträchtigten Eigentümer sind einverstanden (§ 20 Abs. 3 WEG). Kosten und Erträge liegen dann bei dir. Einen Anspruch hast du nur beim Balkonkraftwerk.

Wie wird der Solarstrom in der Eigentümergemeinschaft abgerechnet?

Am einfachsten über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG: Jede teilnehmende Partei schließt einen Gebäudestromnutzungsvertrag mit Aufteilungsschlüssel, der Verbrauch wird viertelstündlich gemessen. Reststrom kauft jede Partei bei einem Lieferanten ihrer Wahl.

Kann die WEG mein Balkonkraftwerk verbieten?

Nein, nicht grundsätzlich. Balkonkraftwerke sind seit Oktober 2024 privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Die Gemeinschaft darf die Zustimmung nicht pauschal verweigern, kann aber Auflagen zur konkreten Ausführung machen (z. B. Montageweise, Optik). Wenn die Zustimmung ohne sachlichen Grund verweigert wird, kannst du klagen.

Welche Mehrheit brauche ich für eine Dach-PV-Anlage in der WEG?

Für die Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung - zu der auch eine PV-Anlage zählt - genügt seit der WEG-Reform 2020 eine einfache Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen. Enthaltungen und Abwesenheiten zählen nicht als Nein-Stimmen. Einen Anspruch gegen die Mehrheit hast du nur bei privilegierten Maßnahmen wie dem Balkonkraftwerk, nicht bei der Dach-PV-Anlage.

Wer trägt die Kosten einer gemeinschaftlichen PV-Anlage?

Alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen (MEA) zahlen nur, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Anteile zugestimmt haben oder sich die Anlage in angemessener Zeit amortisiert (§ 21 Abs. 2 WEG). Sonst tragen die Eigentümer, die dafür gestimmt haben, die Kosten und erhalten die Erträge (§ 21 Abs. 3 WEG). In der Praxis wird häufig ein freiwilliges Beteiligungsmodell beschlossen, bei dem nur die interessierten Eigentümer Kosten tragen und entsprechend an Erträgen beteiligt werden. Die nicht beteiligten Eigentümer haben dann weder Kostenlasten noch Gewinnansprüche.

Muss ich als Eigentümer Einnahmen aus der PV-Anlage versteuern?

Nach § 3 Nr. 72 EStG sind Einnahmen aus PV-Anlagen auf Gebäuden einkommensteuerfrei, wenn die Bruttoleistung höchstens 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit und insgesamt höchstens 100 kWp pro Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft beträgt. Die 100-kWp-Grenze gilt auch für eine Eigentümer-GbR insgesamt, wird sie überschritten, entfällt die Befreiung komplett. Die 30-kWp-Grenze gilt für Anlagen ab 2025. Ältere Anlagen auf Mehrfamilienhäusern sind seit 2022 bis 15 kWp je Einheit befreit. Bei größeren Anlagen oder komplexen Mieterstrom-Konstruktionen entstehen jedoch steuerliche Pflichten. Lies dazu unseren Artikel zur steuerlichen Behandlung von PV-Anlagen. Beim Mieterstrom-Modell kann zudem Gewerbesteuerpflicht entstehen.

Lohnt sich eine gemeinschaftliche PV-Anlage für eine kleine WEG mit nur 4 Parteien?

Ja, unter bestimmten Bedingungen. Entscheidend sind die Dachfläche, der Gesamtstromverbrauch der Parteien und die Möglichkeit zur Eigenverbrauchsoptimierung. Bei vier Parteien mit je 3.000 kWh Jahresverbrauch und einer 10-kWp-Anlage (Jahresertrag ca. 9.500 kWh) lässt sich je nach Ausrichtung und Verschattung ein Eigenverbrauchsanteil von 30-50 % erzielen. Das entspricht einer jährlichen Ersparnis von ca. 850-1.400 Euro für die Gemeinschaft. Nutze unseren Solaranlagen-Konfigurator, um eine erste Schätzung zu erhalten.

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